（苏州最新限购、限贷、限售、按揭、公积金，最全整理，建议收藏）

　　限购区域：苏州市区、昆山市、太仓市；张家港和常熟的房子不限购。

　　购房条件：外地人自购房之日起，3年内连续缴纳2年社保或个人所得税证明，可以购买苏州住宅1套；苏州本地户籍可以直接购买，但最多拥有3套住房。

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　　特别注意事项：

　　1.苏州户籍标准（苏州市区、昆山、太仓、常熟、张家港都算，家庭为单位有一人即算，若购房户籍人必须上不动产证）。

　　2.苏州集体户口购房：集体户口（单位挂靠、人才市场挂靠、学校集体户口、派出所挂靠）购房，等同正常苏州户籍。

　　3.已有住房认定标准：在苏州市区及下属四市的70年产权住宅，都计入已有住房套数。

　　4.苏州拆迁房算房的界定：拆迁安置房为原同一房产拆迁分配且属于同一行政区域的，按拥有1套住房计算。

　　5.离婚后再购房：婚内共同共有的房产，要做析产和过户，光离婚协议书写明房产分配归属不行，会被计入个人已有住房。

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　　6.单身购房：目前苏州已经取消开具单身证明，但未婚单身者购房需签署单身承诺书、离异单身者，需提供离婚证明以及签署单身承诺书。

　　7.未成年人购房：未成年人可单独作为买受人购房，但只能全款；未成年人可与父母共同买房，按揭以父母的名义办理和偿还。

　　以未成年人名义购房的，必须以父母作为法定监护人代为签署商品房买卖合同；以未成年人名义购买的房屋，未满18周岁前，原则上不能进行买卖；未成年人成年后，父母无权处理之前为其购置的房产。

　　8.连续两年的时限：三年内连续满两年缴纳社保或个税，不能有中断、补缴的情况。

　　9.相城区购房资格：（满足以下任何1条即可）

　　1.苏州本地户籍可直接购买相城区住房。

　　2.本科及本科以上学历，在相城区有工作一年以上的劳动合同且社保缴满3个月。

　　3.缴纳12个月的社保或个人所得税，另加个人600积分，才可购买相城区的新建住宅，二手房按照苏州市的限购政策执行。

　　10.人才落户购房：通过人才引进落户再购房，（各区紧缺技术型人才、大专，本科及以上学历）苏州各区都有人才引进的政策，切勿听信小中介或机构花冤枉钱去落户。

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　　苏州的限购令严格，苏州的限贷令也非常严格，很多客户为了绕开限贷令，采取假离婚的方式购房。一方面离婚购房本身就有一定的风险，同时部分银行对于离婚后的人士购房办理按揭有一定的时间要求，需谨慎对待。

　　图片来源：阿万

　　特别注意事项：

　　1.外地有过70年产权房屋贷款记录的，苏州购房就算有过贷款记录。

　　2.贷款记录以夫妻两人为整体，任何一人有过贷款记录，就不能算首套首贷。

　　3.贷款记录以最新的夫妻双方的央行征信报告上的信息为依据进行认定。

　　4.有过纯公积金贷款购房的，不算有过贷款记录。

　　目前的限贷政策，以全国办理过住房按揭贷款为界定首贷依据，切勿随意使用自己的购房资格和贷款资质（如：投资小城市、苏州周边城市、乡镇上的房产等）。

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　　1.2019年7月25日起，新认购商品房，购房人自取得不动产权证书满3年方可转让（苏州全区都限售）。

　　2.购房二手房，取得新的不动产权证书，满5年方可转让（限售范围：苏州全区）。

　　3.张家港市新房和二手房，领取不动产权证书2年后方可转让；昆山市、太仓市、常熟市三市房产不限。

　　特别注意事项：

　　1.2019年7月25日前，购买的新建商品房，不动产权证书后办理出来的，不受限售令影响；同理在此之前交易的二手房，也不受限购令影响。

　　2.购买期房，需要考虑商品房认购后的拿房时间周期，正常等不动产权证出来，需要将近五年的时间，投资性购房，需要理性对待。（市场的未知风险和持有成本、按揭成本需考量）。

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　　1.贷款利率：

　　2018年开始，苏州的房贷水平一直处于较高水平，利率基本上保持在上浮10%-20%之间（5.39%-5.88%），进入到2021年，苏州的贷款利率进一步走高，且放款的时间周期进一步拉长。

　　阿万统计了，近期苏州市场上主流银行的贷款利率和放款时间周期，在进行房屋交易时，需要尽量考虑时间周期。

　　图片来源：阿万

　　贷款利率的走高，进一步地加重了购房者的负担，但同时走高的贷款利率也进一步抑制了苏州炒房群体的进入，对抑制房价的增长，起到了一定的作用。

　　2.贷款金额计算：

　　阿万以目前市场上的主流房产价格为例，给大家做一个贷款按揭利率的对比。数据以首套房贷款为例进行比较，具体还款金额见下图：

　　图片来源：阿万

　　通过计算，我们能明显得发现，以百万按揭金额计算，贷款利率每增长0.2个百分点，月还款金额增加130元左右；2018年及以前购房的，基准利率或基准利率打折，和现在的贷款利率差距较大，有将近800元/月的月供差距。

　　由此可见，贷款利率对房贷金额的影响非常大，购房时需理性的衡量。

　　特别注意事项：

　　1.建筑年代较早的二手房（房龄超15年及以上），在办理贷款按揭时，最长贷款年限不一定能贷满30年，贷款金额也不一定能按照房屋总价扣除正常首付后的比例去办理。一般老旧的二手房贷款年限+购房人年龄不能超过60年。

　　2.子女购房流水不够的，可办理银行合力贷：子女作为所购房屋的所有权人，父母作为共同担保人（父母无需具备购房资格）。

　　3.父母购房流水不够的，可办理银行接力贷：父母作为所购房屋的所有权人，子女作为共同借款人。

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　　一、苏州公积金贷款申请条件

　　1.借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日起连续按期足额缴存住房公积金6个月含以上，同时申请时个人账户处于正常缴存状态。

　　2.申请时，无公积金贷款余额。

　　3.首次或二次办理公积金贷款。

　　4.购买苏州市范围内的成套住房（别墅、酒店式公寓、车库不能使用）。

　　5.购买住房的首付款不低于规定比例。

　　6.能够落实贷款担保。

　　二、苏州公积金贷款政策

　　图片来源：阿万

　　三、公积金贷款年限

　　1.新建住房的贷款年限最长不超过30年。

　　2.存量住房、自建房贷款期限最长不超过20年。

　　3.公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款人申请贷款时的年龄。

　　4.存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限。

　　5.苏州市区公积金贷款年限，男18-60周岁、女18-50周岁；若女方为教师、医生、公务员、事业单位人员，可以延长至55周岁。

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　　四、购房、租房公积金提取和摊还

　　1.购买新建住房和存量成套住房，均可办理公积金提取，提取额度为相应票据开具当月的个人公积金账户金额（留存一个月缴纳金额）；一次购房行为只能办理一次公积金提取。

　　2.购买新建住房和存量成套住房，均可办理公积金摊还，（预留一个月公积金缴存金额，原余额部分可进行摊还，直至余额不够，开始按照缴存额摊还）。

　　3.职工租赁住房提取公积金的，提取额度为月缴存额的65%；职工租房提取公积金，单人最高1500元、职工及配偶租赁同一住房的，提取最高限额3000元。

　　（苏州园区公积金政策较为复杂，本文篇幅有限，后续文章另做讲解）

　　五、组合贷款

　　园区组合贷：贷款年限男18-60周岁、女18-50周岁；房龄+贷款年限≤50年。

　　苏州工业园区组合贷，最长贷款年限为20年，同时房屋面积需≥75㎡；房屋建成年代需为2000年以后的商品房。

　　特别注意事项：

　　1.缴存上海市的公积金，在上海市无自有住房于苏州吴江区购买自住住房并获得住房贷款的，可以申请提取上海市住房公积金账户余额用于偿还异地住房贷款。

　　2.购房时，一定要询问清楚，是否能接受组合贷，充分考虑放款时间周期，切勿违约。

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　　以上是我总结的目前苏州一系列购房政策和问题，谢谢您的观看！如觉得对您有用，欢迎点赞、收藏，也欢迎您的踊跃评论！我是阿万，一个十几年经验的房地产人，用平实的语言，给您带来最真实的房地产。

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