（干货！上海新房购房流程，注意事项，如何增加社保分！）

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干货！上海新房购房流程，注意事项，如何增加社保分！

在前天上海第五批新房发布了上市公告，有57个新盘入市，合计套房源。随着第五批新房的到来，很多对第一次买新房的朋友，对购买流程不熟悉，今天我们这盘文章将会详细分析上海新房的购买流程以及注意事项：

上海第五批新盘终于来了很多人都不理解新盘取证是什么过程？拿证后开盘要等多久？下面一张图解决你的疑问

开发商提交楼盘的推售面积、价格由区政府审批，区政府审批通过后市政府进行统一受理，楼盘若是上会价格过高，政府会让开发商回去考虑考虑，等待下一批次的上会，这也是为什么新房这么热的原因。（上海的新房取证一般是要建筑主体出土1/2且不低于7层，可以向政府申请）

现在上海新房是分批次入市的，每批次的楼盘体量都是有限制的，并不是开发商想上就能上。政府确定了本批次的上市楼盘之后会在“网上房地产”网站发布公告。之后就可以向政府申请新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》。楼盘上市公告会发布每个楼盘的入围比，一般内环为1：2.5，中环为1：2，外环1：1.3-1.8（凡是超过1：1.3的则进行5年限售政策)。

在楼盘公示之后我们要做那些准备？

1、了解购房资格2021年最新上海购房政策汇总！限购、贷款、积分、交易税费、房产税、购房流程、继承、赠与等！

2、选择楼盘：根据自己的积分和预算选择适合自己的楼盘，这里需要注意的是，有的开发商为了快速回笼资金，会联合银行对买家贷款进行限制，变相卡首付。如果是自己想要购买的楼盘有这种情况，一定要对开发商进行举报，来维护自己的合法权益。现在因为入围比的扩大，不是所有的楼盘都是需要积分的，不要积分也不一定是烂盘。根据自己的积分和预算选择适合自己的楼盘。

3、资金准备：现在很多售楼处基本上都是要求开盘当天选完房付首付，有买理财的或者其他东西的，提前把钱准备好，以免被动。置换的人群要注意，自己的房子新产证出来之后才可以参与认购，要么会影响积分。需要贷款的，提前算好自己的月还款额，因为新房比较火，贷款审核比较严格，达不到2倍的可以让父母进行参贷，上海现在还是有部分银行可以父母参贷的。

在取得预售证之后，需要在“网上房地产”网站公示3天，公示内容有认购时间、认购地址，楼盘的认购资料和一房一价一般是在楼盘的左边公众号右边上进行查看，也可以在我们的SH新房直通车小程序查看。

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一般情况下，楼盘左边公众号右边发布认购所需材料与实际认购所需要的材料是不一样的，实际认购材料要复杂的多，最好是提前找销售要一下，资料准备很麻烦，需要一两天的时间，提前做好准备，找不到销售的楼盘可以参考一下别的楼盘认购的材料。

接下来就是认购了，现在大多数楼盘都是需要认购金+存款证明（首套买家合计不超过本批次推售房源套均总价的35%二套70%以内），比如楼盘套均总价500万，自己要购买这个楼盘400万的房子，手里的钱只够400万的认购金+存款证明，达不到500万的怎么办，找亲戚朋友借一下，等开盘之后在把钱还给朋友就可以了。

认购时间是6.5天，在认购时间内都可以去进行认购，对自己积分没把握的朋友，可以等到最后两天向销售了解一下认购情况，在决定要不要认购，销售在第一现场，可以预估到当前认购人数所需要的大概的积分，认购结束后公证处会把购房人的资料收走审核，审核会看购房人有没有购房资格、购房人材料、积分审核。在这段时间我们要做的就是等待。一般会在开盘前1-2周公布入围分数（认购后购房资格将会被锁定，开盘后解锁，积分未入围认购金则是开盘之后退，一般办理退筹手续为10个工作日退还)

注：以下这些人员是有左边加分右边的

1、博士在读证明/学籍证明（本市学历证明）毕业证书、教育部学历证书电子注册备案表、教育部学籍在线验证报告、学籍证明（研究生院开具：明确读硕士几年、读博士几年，明确到具体年月日）;

在读：录取通知书、救育部学籍在线验证报告、学籍证明：研究生院开具的硕土起止年月及博士起止年月：

注：在外省市读博及境外读博的不左边加分右边。

2、退役军人

提供退役军人事务管理局开具的证明。

转业军人自主择业：退役军人事务管理局开具证明（各区）

转业军人非自主择业：提供现在所在单位开具的证明，另外加档案里面的转业安置表，转业登记表复印件敲本人单位公章+退役证

【现役军人】提供部队政治处证明。

以上证明应包含内容：认购人入伍、退役年月，入伍前沪籍及入伍部队是否是驻沪部队，落款：证明单位、证明单位电话、证明人姓名、证明人职务、单位公章；

镇保\协保人员

提供《养老金核定表》，《小城镇社会保险养老金核定表》原件

开盘的前两天由东方公证处进行电脑摇号排序，一般是在楼盘左边公众号右边公布，你也可以问你的销售，后面就是开盘选房了，在选房之前一定一定要做好选房方案，找20-30套的房源做预选，避免在选房的时候号码靠后出现自己选择不知改怎么选择的情况发生。摇号是随机的，一定要记清楚自己的认购编号，等你选房时，留给你的时间很短，看到有脑子里预选的房源直接入手。房源选好后，签认购协议，认购金转定金。有的楼盘是要求当天付首付，有的楼盘是开盘后的3-7天。（若是没有入围或者没有适合自己的房子可以放弃选房，办理退筹手续，放弃选房是不需要违约金的）

房子选好之后就是网签和办理贷款了，和销售约好签约时间，销售会预约银行信贷员签贷款合同，办理贷款的时候把材料准备好，销售都会提前告知你的。选择贷款银行的时候要根据自己的情况选择银行。银行贷款审批现在一般在1个月，审批过后不需要还贷，放款之后才需要还贷，现在新房要求封顶之后才能放款，大多数楼盘封顶都要开盘之后的半年至一年的时间，这段时间是不用还贷款的。银行放贷后次月开始还月供。

上面的那些办理好之后就是等交房和办理产证了，在签写预售合同的时候会有交房约定日期，开发商一般都会提前交房的，交房之前会让先交物业维修基金，一般都是几千块钱，然后去交物业费，在拿钥匙验房。房屋交接之后，开发商会去办理大产证，大产证办理下来，业主可以去交易中心办理产证，办理产证时需要缴纳契税。契税90㎡以内1个点，90㎡以上1.5个点，二套3个点。

以上就是2021年10月开始最新购房流程，希望能在您买房的道路对您起到帮助！

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