（落户收紧！深圳楼市雪上加霜）

　　最近，深圳动作频出，全部梳理下来，最大感觉就是深圳楼市要被死死摁住了！

　　未来三到五年，很大可能都没戏！

　　先说今天的重磅新闻。

　　官方发布的深圳入户新规（意见征集稿）在网上发酵，入深户政策将全面收紧，以后落深户很难！

　　挑重点说一下：

　　1、提高学历门槛。

　　如果靠学历入户，必须是全日制本科。

　　也就是说，过去35周岁以下的全日制大专不能直接入户了。大专学历如果要落户，增加了专业技术资格和年龄的要求。

　　2、提高年龄门槛。

　　之前本科及以上学历的落户门槛是：年龄45周岁以下。

　　调整后更加细化：本科人才入户从45周岁收紧到35周岁，硕士从45周岁收紧到40周岁，博士年龄要求不变，还是45周岁以下。

　　3、提高随迁标准。

　　夫妻投靠基本要求，由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年，延长到满5年；

　　老人随迁，对子女入深户时间要求由8年延长到15年，而且要求子女在深圳缴纳社保连续满15年。

　　整体看，深圳落户政策调整的趋势是收紧，强调吸引人才，推进年轻化和高学历化。

　　各大城市都在放松落户抢人的情况下，深圳落户反而收紧了！

　　为什么呢？主要是因为深圳的公共配套资源实在是跟不上！医疗教育资源太紧缺！而人口流入的速度太快了，供不应求。

　　放到楼市上，房地产“长期看人口”，宽松的落户政策也会让楼市压力山大。

　　深圳房价被推高，有一个被诟病的原因就是落户门槛太低了。去年深圳就增加了近93万的户籍人口，其中就不排除有人为了在深圳买房才落户。

　　所以收紧落户政策，控制人口，减少对房子的需求，也可以为落实房住不炒助一把力。

　　以后想要落户深圳买房就会更难了！

　　落户买房的人少了，对深圳楼市有多大影响呢？

　　说实话我现在也评估不到这个具体的影响有多少。因为七普的人口数据中，深圳拥有大学以上文化的常住人口是506万人，占常住人口还不到三分之一，但没有区分大专和本科，所以看不出来有多少大专生。

　　不过给我的感觉深圳是个草根城市，大专生还是挺多的。据我了解，在深圳工作，花一万多块买个大专文凭落户的特别多。还有外地大专过来落户买房的也很多。

　　所以落户门槛提高肯定多少还是有影响的，结果直接利好杭州和广州。

　　特别是杭州，大专就可以落户，而且互联网行业也发达，薪酬待遇也不比深圳差多少，房价还更便宜，这几年在拼命吸人。

　　现在门槛提高后，快要跟上海形成竞争了，上海五大新区的落户门槛后面也会放松，但深圳最近几年的新兴产业势头不如上海好，特别是新能源、半导体、医药等重大产业方面，明显不如上海，发展有点乏力的感觉。

　　反正未来三到五年，我感觉深圳楼市没有什么想象空间了。

　　

　　落户难，深圳中介也很难！

　　最近深圳频频喜提“热搜”，其中一个就是“一个榴莲一千万，一个香蕉一百万！”

　　这是什么天价水果？并不是，这是深圳中介自创的“水果报价法”。

　　它来源于下面这张图，这两天传得沸沸扬扬：

　　说的是两个豪宅小区——红树西岸和瑧湾汇的报价，一个榴莲代表一千万，一个香蕉代表一百万。

　　我们知道，深圳自从208新政出来后，就不允许显示真实报价，只能看到参考价。

　　为了展示房子的真实挂牌价，深圳中介发挥了深圳的创新精神，脑洞大开想出奇招。

　　这不，深圳楼市又被新华社点名，“火”了一把！

　　紧接着政府的整改令就雷厉风行地来了。毕竟官方都统一要求显示参考价，水果报价不就是掩耳盗铃，明晃晃地违规吗？

　　放出这个报价牌的美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）就被南山区住建局和深房中协给处理了：

　　从5月25日开始，停业整顿一周，整改全部不规范的房源广告。

　　官方不是吃素的，这一次“出圈”到头来也只是火了个寂寞。

　　深圳的银行也很难！

　　要落实“房住不炒”，不仅要管住中介，还要管住银行，拧紧水龙头。尤其是低成本的经营贷，简直是去年房价的一个助燃器。

　　官方也认识到这个问题，银保监之前就联合了住建部、央行发布了一则通知，说5月31日前要完成排查工作。

　　最近深圳自查有了新进展。我看到南方财经频道报道，深圳银保监局一口气挂出了18张罚单！

　　有多家银行深圳分行被查出个人经营性贷款、个人消费贷款三查不到位、资金被挪用等问题而遭到罚款，罚款共约1224万元。

　　被罚最多的是中行深圳市分行，共210万元。

　　还有工行深圳市分行被罚180万；

　　建行深圳市分行130万；

　　华夏银行深圳分行100万;

　　集友银行深圳分行200万；

　　.....

　　不管是大行、小行，还是外资银行，凡是涉及到违规挪用经营贷，罚单都有份领。

　　而且对违规挪用经营贷的个人和企业也有惩罚，相关行政处罚信息会被纳入征信系统，是一辈子都洗不掉的“污点”！

　　不仅自查，工行、光大、中行等银行新申请经营贷的门槛也高了不少。

　　比如工行，要求已经是抵押状态的抵押物不可以申请经营贷和消费贷。

　　现在银行下有kpi，但上有自查经营贷的“达摩克利斯之剑”，要求收紧钱袋子，防止热钱流进楼市。

　　在利益和规则之间抉择，银行很难。

　　要真正打通资金监管链条，让从资金流出银行后的每一次转手、每一个环节都能查到；以及完善违规贷款的处罚规定，也很难。

　　深圳业主也很难！

　　近期登上微博热搜的，还有“深圳一学区房狂降662万元“。

　　深圳名校学区房——国城花园，有一套法拍房以2206万的价格成交。这个价格相比2月初同户型的成交价相比，低了662万。

　　说实话，法拍房本来价格就会便宜一些，所以没什么好意外。

　　但学区房作为深圳楼市的一个风向标，调查发现不仅成交量萎缩，竟然有业主下调价格！

　　中介告诉我，新政后顶级学区房片区百花的成交并不好，即便是过去很受追捧的南天二花园44平小户型，年后至今几乎没成交。

　　从深圳中原研究中心统计的报价里，百花业主们也不得已低下了高贵的头颅，报价下调了3.7%。

　　领头羊士气不足，后面的小弟气势也弱了。

　　我了解到，南山南二外海德学区房观海台，有80平房源的业主，在5月份降价40万。但这已经是他第三次降价了！4月份两次分别降了20万和60万。算下来一共调低了120万！

　　罗湖深中学区房金丽豪苑，101平的房源在3月降价100万，没卖出去；最近又降了50万。

　　八卦岭、圆岭等片区的业主，早在4月底就下调了报价。

　　落户难，中介难，银行难，业主难，买家受到指导价影响也很难。

　　这些“难点”终于让深圳楼市消停了，整个深圳市场一片冰冻。

　　先看成交价。

　　从去年4月到今年4月，深圳二手房价环比中最显眼的是，唯一一次环比增幅为负，就发生在刚刚过去的4月，达到-0.5%！

　　而其他月份，有9个月在1%以上，环比增幅稍微缓一些的，也在0.5%左右波动。

　　同比增幅也从2月份新政出台后开始回落，1月的同比增长还有20.15%，到4月已经掉到15.02%。

　　再看成交量。

　　据深圳贝壳研究院统计，5月以来的25天共成交二手房2384套。

　　按这个数据推算，这个月的成交套数极有可能不足3000套！难看至极！

　　大家可以看看近一年的二手成交量，去年715新政后好歹到底还有5000多套，这次不带停地冲下3000套的新低纪录，实在够狠。

　　月初和中介聊，他们都还挺期待，说5月份预计就会回暖了，该买还是得买。

　　没想到吧，还是低估了政策的威力。

　　当前整体大环境确实不好，那有名额有钱的人还能不能买房呢？

　　首先要认识到，区域分化还是比较明显。

　　西部已经涨得比较高，受指导价影响大，成交少。

　　东部房价相对低一些，受指导价的影响比较小，有不少报价和指导价差不多的房子，所以成交量好看一些。4月份踩盘时中介说价格在补涨，最近也差不多在横盘了。

　　大家如果买西部，可以再等等；买东部的话可以出去看盘，记得要选规划比较好的区域，比如龙岗中心城、大运。

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